盐碱地的再利用，村庄的合并再规划，乡村旅游带来“新乡贤”的加入，古村落的保护，民间风俗的开发，传统农耕文化的参与体验，亲子研学与农业的结合，文旅美学与村庄的互溶。乡村，正在这些新元素的加入后，带来质的改变。
    而对用地性质不清楚，用地范围不明确，成为了我们目前比较主要的困难点。近几年，农业新业态的不断涌现，也确实对我们国家的用地政策提出了挑战，出现相应土地供应不足、用地效率不高的现象。
    想在城郊建立连接城市短出行的刚需，却苦于土地迟迟不能合规，只能另寻他法。项目虽最终落成，却也增加了成本。这直接导致了，很多项目的中路夭折。
     5月份，自然资源部发布《产业用地政策实施工作指引（2019年版）》，意在为各类市场主体的用地，提供政策依据。这对于我们低成本的进行项目落地，有很重要的政策指导价值。下面，就带着大家熟悉一下，有关乡村旅游的用地政策。
    一、《关于支持旅游业发展用地政策的意见》（国土资规〔2015〕10号）的规定：旅游项目中属于自然景观用地及农牧渔业种植、养殖用地的，不征收（收回）、不转用，按现用途管理。
     《促进乡村旅游发展提质升级行动方案（2018－2020年）》（发改综合〔2018〕1465号）的规定：经市县发展改革、住房城乡建设、农业农村、文化和旅游等主管部门认定为仅在年度内特定旅游季节使用土地的乡村旅游停车设施，自然资源主管部门在相关设施不使用永久基本农田、不破坏生态与景观环境、不影响地质安全、不影响农业种植、不硬化地面、不建设永久设施的前提下，可不征收（收回）、不转用，按现用途管理。
     超出特定旅游季节未恢复原状的，由市县发展改革、住房城乡建设、农业农村、文化和旅游等主管部门责令恢复原状。
    《关于促进自驾车旅居车旅游发展的若干意见》（旅发〔2016〕148号）的规定：对自驾车旅居车营地的特定功能区，使用未利用地的，在不改变土地用途、不固化地面的前提下，可按原地类管理。
     发改综合〔2018〕1465号文件的规定：对使用“四荒地”及石漠化、边远海岛建设的乡村旅游项目，出让底价可按不低于土地取得成本、土地前期开发成本和按规定应收取相关费用之和的原则确定。
    二、《产业用地政策实施工作指引（2019年版）》第二十三条规定：（使用集体建设用地的情形）产业发展允许依法依规使用集体建设用地，农村土地制度改革试点地区的集体经营性建设用地用于相关产业发展的按照试点政策规定执行。
     根据国务院及相关部门政策规定，符合下列情形的产业用地，可以使用集体建设用地：
     （一）依据国办发〔2019〕5号文件、《国务院办公厅关于全面放开养老服务市场提升养老服务质量的若干意见》（国办发〔2016〕91号）等的规定：养老机构可依法依规使用农村集体建设用地发展养老服务设施。
     （二）依据《国务院办公厅关于支持返乡下乡人员创业创新促进农村一二三产业融合发展的意见》（国办发〔2016〕84号）的规定：各省（区、市）可以根据本地实际，制定管理办法，支持返乡下乡人员依托自有和闲置农房院落发展农家乐。在符合农村宅基地管理规定和相关规划的前提下，允许返乡下乡人员和当地农民合作改建自住房。
    （三）依据《关于深入推进农业供给侧结构性改革做好农村产业融合发展用地保障的通知》（国土资规〔2017〕12号）的规定：
     在充分保障农民宅基地用益物权、防止外部资本侵占控制的前提下，探索农村集体经济组织以出租、合作等方式盘活利用空闲农房及宅基地，按照规划要求和用地标准，改造建设民宿民俗、创意办公、休闲农业、乡村旅游等农业农村体验活动场所。
    （四）依据发改综合〔2018〕1465号的规定：农村集体经济组织可以依法使用自有建设用地自办或以土地使用权入股、联营等方式与其他单位和个人共同参与乡村旅游基础设施建设。
    （五）依据《关于促进乡村旅游可持续发展的指导意见》（文旅资源发〔2018〕98号）的规定：鼓励通过流转等方式取得属于文物建筑的农民房屋及宅基地使用权，统一保护开发利用。在充分保障农民宅基地用益物权的前提下，探索农村集体经济组织以出租、入股、合作等方式盘活利用闲置宅基地和农房，按照规划要求和用地标准，改造建设乡村旅游接待和活动场所。
     （六）依据旅发〔2016〕148号文件的规定：选址在土地利用总体规划确定的城镇规划区外的自驾车旅居车营地，其公共停车场、各功能区之间的连接道路、商业服务区、车辆设备维修及医疗服务保障区、废弃物收纳与处理区等功能区可与农村公益事业合并实施，依法使用集体建设用地。
     农业项目的落成过程中，持续的和国土资源部门的交流互动，是非常重要的一个环节。及时的掌握用地政策、方向和项目区域的政府用地空间规划，对项目的发展有长远的战略意义。很多企业都有专门的人来做这项工作。土地的管理法规条例不是摆在那里看的，要真的用起来，才会再未来政策有所变化时，自身有一定的自保能力。